Was ist eine Teilungserklärung?

Ein Blick in die Teilungserklärung ist vor dem Kauf einer Eigentumswohnung für jeden Kaufinteressenten Pflicht – sind Sie später mit Einzelpunkten nicht einverstanden, ist es schwer bis unmöglich Änderungen durchzusetzen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung. Diese ist eine notarielle Urkunde und wird mit Gründung der Eigentümergemeinschaft ins Grundbuch eingetragen – das Dokument müssen alle Eigentümer unterschreiben und  Änderungen müssen gemeinschaftlich und normalerweise auch einstimmig gefasst, beim Notar unterschrieben und durch diesen beglaubigt werden. Mit dem Erwerb einer Wohnung wird die Teilungserklärung zum Teil des notariellen Kaufvertrags.

Was regelt die Teilungserklärung? Als „Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft“ dokumentiert sie unter anderem, welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Wohnung gehören, was dem Sondereigentum zuzuordnen ist und was Gemeinschaftseigentum ist. Daneben gibt es das Sondernutzungsrecht. Das ist die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Zum Sondereigentum zählen oft das Keller- oder Speicherabteil, die zur Wohnung gehörende Garage und oft auch der Gartenanteil. Bestimmte Flächen, wie die Tiefgarage, der gesamte Garten bzw. Teile davon oder die Rasenflächen rund ums Haus, können aber auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. 

Zum Gemeinschaftseigentum gehören Gänge, Flure, das Dach, Aufzüge und gemeinsam genutzte Fahrradkeller oder Waschmaschinenräume. Häufig werden auch Fenster, Wohnungs- und Haustüren, Schließanlagen, Solaranlagen, Wärmepumpen bzw. Heizungsanlagen, Terrassen und Balkone dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen. Die Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind im Aufteilungsplan eingezeichnet. 

Darüber hinaus enthält die Teilungserklärung Ausführungen zur zugrunde liegenden Gemeinschaftsordnung, verbindliche Nutzungsvorgaben und oft auch eine Hausordnung. Die Gemeinschaftsordnung regelt somit die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, aber auch gegenüber der Hausverwaltung. Wichtige Punkte der Gemeinschaftsordnung sind die darin dokumentierten Vorgaben zu Abschlagszahlungen für die gemeinsame Instandhaltungsrücklage aller Eigentümer, zur Höhe des Hausgelds und anderer Zahlungsverpflichtungen, zur Eigentümerversammlung oder zum Stimm- und Beschlussrecht bei dieser Versammlung. 

Wir legen Ihnen die Teilungserklärung frühzeitig vor – gehen Sie alles genau durch und zögern Sie bitte nicht, uns bei Fragen dazu anzusprechen.